- Kontrola dokladů ke kupované nemovitosti. Se svým notářem/právníkem nejprve zkontrolujte všechny doklady o nemovitosti. Dokumenty by měl mít vlastník a ověřit si je můžete na místně příslušném registru nemovitostí (http://www.irn.mj.pt). Patří sem Výpis z registru nemovitostí – Certidao da Conservatória de Registro Predial – který potvrzuje vztah majitele k nemovitosti. Kupujete-li rozestavěnou nemovitost – nesmí chybět stavební povolení – Licenca de Construcao a potvrzení, že stavební pozemek jí skutečně patří. Prodávající by měl mít doklad zvaný Caderneta Predial – průkaz vlastníka nemovitosti, který musí být místním finančním úřadem aktualizován nejméně 6 měsíců, před koupí / prodejem nemovitosti. Každá nemovitost má i vlastní licenci, která určuje, k jakým účelům může být využívána (bydlení, podnikání, atd.). Každá nemovitost má mít i svoji „Technickou knihu“, kde jsou uvedeny všechny vážnější opravy a měla by odrážet celkový technický stav nemovitosti. Nově musí mít i svůj energetický štítek.
- Právní a finanční závazky. Dokumenty o nemovitosti by Vám měly ukázat nejen její identifikaci, ale i zda na ní neváznou dluhy a pohledávky a jiná břemena ve prospěch třetí strany. Důležitým dokladem je, že předchozí majitel má vypořádány všechny své finanční závazky ke všem místním úřadům a organizacím (zaplacené daně, vodné, stočné, odvoz odpadu, apod.). Tento doklad se přikládá ke kupní smlouvě.
- Fiscal Number– před nákupem nemovitosti potřebujete od daňového úřadu získat tzv. fiskální číslo, pod nímž budete evidováni jako daňoví poplatníci. Je to obdoba našeho daňového identifikačního čísla (DIČ).
- Bankovní účet – můžete otevřít u kterékoli banky. Minimální vklad, v současné době, činí 200 Euro.
- Preliminary Contract – Contrato – Promessa de Compra e Venda. Rezervační (předkupní) smlouva obsahuje podmínky, na nichž se obě strany shodly. Identifikaci nemovitosti, včetně pozemku, kupní cenu, způsob platby a jméno (-a) vlastníka (spoluvlastníků), kupujícího, atd. Smlouva musí být napsána a ověřena státním notářem. Kupující v tomto stadiu skládá u notáře kauci ve výši 10 % z kupní ceny. V případě, že prodávající od takto podepsané smlouvy odstoupí, resp. neuzavře řádnou kupní smlouvu, je povinen kupujícímu kauci vrátit. Pokud smlouvu bez závažného důvodu neuzavřete Vy, jako kupující, kauce propadá ve prospěch prodávající strany. Vzhledem k pomalu pracující portugalské byrokracii si vymiňte platnost rezervační smlouvy alespoň 3 měsíce (120 dní), tzn., že do té doby musí být uzavřena kupní smlouva a nemovitost převedena na Vás, jako nového majitele. K nákupu nemovitosti a uzavření předkupní smlouvy potřebujete následující doklady: doklad totožnosti (nejlépe pas) a Fiscal Number (obdoba našeho DIČ) a doklad, že disponujete dostatečným množstvím peněz, kterými jste schopni cenu a daně a poplatky uhradit (účet v bance a příp. smlouvu o hypotéčním úvěru. Zastupuje-li Vás např. právník, musí mít od Vás vystavenu ověřenou plnou moc a doklad o zaplacení SISA(viz níže).
- SISA – Property Acquisition Tax (daň z převodu nemovitosti) platíte Vy, nový vlastník a musí být uhrazena před zápisem do Katastru. Předepíše Vám ji místní daňový úřad. Její maximální výše činí 6,5% deklarované kupní ceny.
- Escritura de Compra e Venda – Kupní smlouva. Smlouva se podepisuje před notářem, který ještě naposled kontroluje všechny poklady a text smlouvy. Následně notář nebo Váš právník následně vloží kopii smlouvu do registru nemovitostí, kde jste již uveden, jako nový vlastník. Další kopie se dává na finanční úřad, kde Vám vyměří roční daň z nemovitosti.
| Poplatky: 1. notářský poplatek – přibližně 1,25% z kupní ceny nemovitosti 2. vklad do registru nemovitostí – přibližně 0.05% z ceny 3. služby právníka – 1 až 2% z ceny nemovitostiRoční daň z nemovitosti. Každoročně se platí místnímu finančnímu úřadu. Její výši stanovuje místně příslušná radnice (finanční úřad). Vzniká na základě obvyklé výše nájemného, získatelného pronajmutím dané nemovitosti. Obvykle se pohybuje v rozmezí 1 – 1, 3 % z obvyklého nájmu v dané lokalitě. |