Proces koupi nemovitosti v Německu je velmi bezpečný a jednoduchý. Jediným dokladem, který ke koupi potřebujete – pokud kupujete nemovitost jako fyzická osoba – je platný pas. Kupujete-li nemovitost na firmu, potřebujete kromě pasu ještě aktuální Výpis z Obchodního rejstříku.
„Plácnete-li si skupujícím“, domluvené podmínky při koupi nemovitosti, až na mimořádné výjimky, vždy platí. Německé realitní kanceláře jsou plně profesionální, takže mají veškeré doklady o kupované nemovitosti v pořádku. Samozřejmě platí, že jako cizinci se Vám budou snažit prodat nemovitost co nejdráž. Na ceny nemovitostí v lokalitách, které vás zajímají, se můžete podívat ZDE, ZDE, ZDE a ZDE. Jednání o výši kupní ceny tvoří nejtvrdší část celého kupního procesu, a proto je užitečné místní ceny znát. Dále je dobré vědět, že celková výše daní a poplatků spjatých s koupí nemovitosti činí přibližně 10% z kupní ceny a platí je kupující.
Financování
Financovat nákup nemovitosti lze buď bankovním převodem, máte-li celkovou kupní částku k dispozici, nebo prostřednictvím hypotéčního úvěru. Výše úvěru dosahuje 60 – 80% kupní ceny nemovitosti pro občany SRN. V případě cizinců, jejichž příjem nepochází ze SRN, činí výše půjčky maximálně 50% kupní ceny nemovitosti. Způsob financování musí být vyjasněn do podpisu rezervační smlouvy. Potřebujete-li vyřídit půjčku, rezervujte si na kompletaci a vyplnění podkladů alespoň dva měsíce. Orientačně si můžete svoji hypotéku spočítat ZDE (obsahuje i video-návod v němčině) a ZDE. Všechny větší banky mají na poskytování hypoték on-line sekci, takže jejím prostřednictvím lze přidělení hypotéky předjednat z pohodlí vašeho domova.
Jak postupovat při koupi nemovitosti
Pro prodej nemovitostí v Německu platí stejná pravidla, jako pro ostatní země EU. Klíčovou osobou je i zde státní notář, který je odpovědný za to, že celá transakce mezi kupujícím a prodávajícím bude odpovídat německému právu, a že po zaplacení peněz kupujícímu a daně z převodu nemovitosti finančnímu úřadu bude převedeno vlastnictví nemovitosti na Vás, jako jejího nového majitele. Máte-li potřebnou kupní cenu v hotovosti, peníze pošlete na účet notáře ((notaranderkonto) a rovnou múžete podepsat kupní smlouvu. Pokud ne, můžete uzavřít rezervační smlouvu na dobu alespoň dvou měsíců, než si obstaráte hypotéční úvěr.
Souhrnně řečeno: z hlediska dokladů, jako kupující, potřebujete k uzavření kupní smlouvy pouze platný pas a doklad (potvrzení banky), že máte dostatek peněz (v hotovosti nebo Vám byl přidělen úvěr), abyste prodávajícímu uhradit kupní cenu.
Při podpisu kupní smlouvy se peníze na úhradu ceny nemovitosti skládají u notáře, který je sám prodávajícímu předá, po převodu nemovitosti v registru. Jedna kopie kupní smlouvy se posílá na daňový úřad a druhá, později, do registru nemovitostí. Zhruba od dvou do osmi týdnů od popisu smlouvy Vás daňový úřad vyzve k zaplacení daně z převodu nemovitosti. Pozor: bez předložení dokladu, že jste uhradili daň z převodu nemovitosti, Vás pozemkový (katastrální) úřad nezapíše jako vlastníka do registru nemovitostí!! Doklad o zaplacení daně předložíte svému notáři, pokud ji platíte sami.
V této době platíte notáři poplatky spjaté se sepsáním kupní smlouvy, včetně poplatku za vložení kupní smlouvy do katastru. List vlastnictví k nemovitosti obdržíte během několika následujících měsíců.
Využíváte-li služeb realitní kanceláře, pak počítejte s poplatky ve výši 3 – 6% z kupní ceny nemovitosti, včetně DPH.
Často kladené otázky při koupi nemovitosti v Německu
Mohou cizinci nakupovat v Německu nemovitosti bez omezení?
Ano mohou. Musí mít platný pas a dostatek peněz na nákup nemovitosti.
Kde bychom se mohli seznámit s vzorovou kupní smlouvou?
Vzorovou kupní smlouvu na koupi domu najdete například ZDE a ZDE
Je důležité sledovat i technický stav kupované nemovitosti?
Základní informace byste měli dostat od prodávajícího. Jinak si můžete objednat služby architekta, nebo licencovaného stavebního inspektora (amtlich vereidigter Sachverständiger), který vám zpracuje detailní zprávu.
Kdy se stávám majitelem nemovitosti?
Po zaplacení kupní ceny prodávajícímu dostanete od nemovitosti klíče a můžete ji začít využívat. Podle práva se majitelem nemovitosti stanete, až po jejím zapsání do registru nemovitostí.
Jaké daně a poplatky jsou spojeny s vlastnictvím nemovitosti?
Celkové náklady na kupujícího nákupu nemovitosti činí obvykle kolem 10 procent z kupní ceny. Zahrnují:
- daň z převodu nemovitostí (grunderwerbssteue) ve výši 3,5 až 5 % z kupní ceny;
- notářské poplatky 3,5%;
- registrační poplatky 0,8-1,2%;
- provize realitní kanceláře ve výši 1,5 až 3% plus 19% DPH
Z titulu vlastníka musíte platit každoročně daň z nemovitosti. Ta se liší od lokality k lokalitě. Např. u bytu se pohybuje od 200 Eur ročně výše, u rodinného domku je nepatrně vyšší. Závisí též na velikosti nemovitosti (počtu čtverečních metrů).
Je-li Váš byt součástí kondominia (společenství vlastníků bytů), mandatorním výdajem je Váš příspěvek do rezervního fondu (u nás známějšího pod názvem fond oprav). Platí se měsíčně a jeho výše se pohybuje od 0,5 do 1 Eura za 1 m2 obytné plochy. Měsíčně se musí platit i služby spjaté s provozem domu (vodné, stočné, odvoz odpadků, osvětlení a úklid společných prostor). Jejich výše se pohybuje od 0,5 do 2 Eur / 1 m2 obytné plochy a měsíc.
Kdo se mi může postarat o nemovitost, jsem-li mimo území SRN a kolik to stojí?
V Německu existují specializované společnosti zabývající se správou nemovitostí. Jejich cena se pohybuje od 60 Eur měsíčně výše za jeden byt.
Užitečné odkazy:
Největší německé realitní portály:
- www.immobilienscut24.de
- www.immowelt.de
- http://www.immobilien.de
- http://www.immobilo.de
- http://www.wohnungsboerse.net
Berlínské realitní portály:
Právníci, notáři, daňoví poradci, auditoři
Asociace notářů: http://www.dnotv.de
Německá advokátní komora: http://anwaltverein.de
Spolkové advokátní komory: http://www.brak.de
Asociace daňových poradců: http://www.bstbk.de
Asociace účetních a auditorů: http://www.dbvev.de
Aukce a dražby: www.zvg.com, www.zv-information.de
Architekti a projektanti: www.rb-architekten.de