Jak správně koupit nemovitost v Rakousku

rakoNemovitosti v Rakousku mohou Češi i Slováci nakupovat za stejných podmínek, jako „domácí“, tj. prakticky bez omezení. Jedinou výjimkou, kdy potřebujete souhlas rakouských orgánů ke koupi nemovitosti – je les a lesní půda!

Za účelem podnikání Češi a Slováci nejčastěji kupují byty a pronajímají komerční prostory ve Vídni. Velmi žádané jsou i horské nemovitosti, které kupují lyžaři a hoteliéři. Nabídka nemovitostí je dostatečně široká, ale problém spočívá v tom, že ceny rakouských nemovitostí patří k nejvyšším v Evropě.
Aktuální ceny nemovitostí ve všech rakouských spolkových zemích najdete na stránce: http://www.immopreisatlas.at. Čisté nájemné v případě obchodů na 10 nejdražších ulicích ve Vídni činí: Kohlmarkt 210 – 400 Euro/měsíc, Graben 180 – 290, Kärntner Straße 130 – 230, Innere, Mariahilfer Straße 30 – 110, Rotenturmstraße 30 – 110, Favoritenstraße 25 – 75, Neubaugasse 20 – 65, Landstraßer Hauptstraße 20 – 40, Meidlinger Hauptstraße 12 – 25, Thaliastraße 10 – 25 Euro/měsíc.

Koupě v závislosti na způsobu užívání nemovitosti

Koupě nemovitosti v horských oblastech vyžaduje získat úplné informace o kupované nemovitosti. Řada obcí není prodeji nemovitostí cizincům příliš nakloněna, protože si nepřejí, aby nemovitosti byly po většinu roku neobydlené. V některých oblastech Rakouska platí při koupi nemovitostí určitá omezení:

  • Hauptwohnsitz – takto označené nemovitosti musejí být obývány celoročně a nemohou sloužit jako rekreační objekt. Nelze je tedy koupit k rekreačním účelům.
  • Gewerbliche Nützung – nemovitosti takto označenou lze koupit jako rekreační dům, ale musí být dále pronajímána turistům.
  • Zweitwohnsitz – nemovitost lze obývat i jen několik málo týdnů v roce a není nutné ji dále pronajímat. „Zweiwohnsitz“ je nejčastěji nabízen v turisticky méně atraktivních lokalitách.

Souhlas Krajského úřadu s koupí nemovitosti

Mějte na paměti, že cizinci, kteří chtějí koupit nemovitost v Rakousku, k tomu potřebují souhlas Krajského úřadu (Amt der Landesregierung), který je nutné doložit katastrálnímu úřadu, za účelem zápisu změn vlastnictví do Pozemkové knihy (Grundbuch). Souhlas Krajského úřadu s koupí může být odepřen ve třech případech:

1/ v případě státního zájmu (kupovaná nemovitosti leží například v blízkosti citlivých vojenských objektů, apod.)
2/ v případě nápadně nízké ceny, která může signalizovat spekulativní úmysly
3/ pokud kupujete zemědělskou půdu, abyste ji změnili na stavební pozemek

Ve všech ostatních případech je získání souhlasu formalitou.

Kde začít, chceme-li koupit nemovitost?

Úspěšnou kombinací při hledání nemovitostí může být denní tisk, jako je Die Presse, Der Standard, Kurier, (inzertní noviny) Bazar s internetovými portály. Nahlédnout do jejich nabídky můžete zde:

Zaangažovat do hledání můžete i místní realitní kancelář. Mějte přitom na paměti, že provizi bere z obou stran, takže v jejím zájmu je, aby cena byla co nejvyšší. Mnohem výhodnější je podat inzerát s poptávkou sami. Zdarma tuto možnost nabízejí například:

Součástí předběžného výběru nemovitosti by měla být i návštěva Stavebního odboru Městského (Obecního) úřadu, kde byste si měli zjistit, jaké nové stavby se plánují v jejím okolí.  Jde o to, aby Vám výhled například na krásnou okolní přírodu nezastínil nově plánovaný dům či hotel. Jedna stránka kopie územního plánu stojí 0,44 Eur a rozhodně se vyplatí tuto částku investovat! Užitečné je podívat se i do map Zeměměřičského a kartografického úřadu (www.bev.gv.at).

Kupní procedura

Klíčovou roli při koupi nemovitosti hraje místní notář, jehož povinností je zajistit, aby kupní procedura proběhla v souladu s platným právem. Nemusíte se tedy bát, že byste o své peníze mohli přijít. Mějte přitom na paměti, že součástí role notáře není hájit Vaše zájmy, což platí i o místní realitní kanceláři, protože bere provizi od obou stran (prodávajícího a kupujícího). Doporučujeme vzít si vlastního poradce (může jím být i jiný notář), který vaše zájmy bude skutečně hájit. Seznam notářů najdete na adrese: www.notary.at

Součástí povinností notáře je i vklad kupní smlouvy do Pozemkové knihy (Grundbuch) https://www.jusline.at/grundbuch.html a zaplacení všech daní a poplatků spjatých s koupí nemovitosti a samozřejmě i předat kopii kupní smlouvy na místní finanční úřad. Je výhodné, aby notář napsal i kupní smlouvu, protože v případě právníka je cena obvykle mnohem vyšší. Kupující skládá kupní cenu plus daně a poplatky spjaté s koupí nemovitosti na účet notáře.

Kupní procedura je velmi podobná té naší. Nejprve se podepisuje tzv. rezervační smlouva (Smlouva o smlouvě budoucí kupní) při jejímž podpisu se obvykle skládá kauce ve výši 10 % z kupní ceny nemovitosti. Mějte na paměti, že máte 10 dní na to, abyste od smlouvy odstoupili, aniž o kauci přijdete. V druhém kroku se podepisuje vlastní kupní smlouva, která má stejné náležitosti, jako ta česká. Notář uvolní peníze pro prodávajícího až po převodu nemovitosti na jméno kupujícího v  Pozemkové knize. Zápis do Pozemkové knihy trvá obvykle 4 až 6 týdnů od podpisu kupní smlouvy.

Koupě nemovitosti ve výstavbě („off plan“) přímo od developera

Koupě rozestavěné nemovitosti se řídí podle zákona „Bauträgervertraggesetz” („Výstavba nemovitosti na klíč“). Kupní smlouva je rozdělena na dvě části:

  • kupní smlouva na vlastní nemovitost (dům, byt)
  • kupní smlouva na pozemek.

Stejně jako v České republice můžete nemovitost koupit až po vydání souhlasu s užíváním stavby (po kolaudaci). V době výstavby hradí kupující na vázaný účet u notáře předem domluvené finanční částky, podle splátkového kalendáře a postupu stavby. Stavba je kontrolována státem licencovaným stavebním inženýrem (Bautreuhand), který sepisuje protokol o stavu a průběhu stavby a lze s ním domluvit, aby vám zaslal kopie zpráv. Po vydání souhlasu s užíváním stavby (kolaudaci) notář zajistí zápis nemovitosti do katastru a pošle prodávajícímu zbývající část kupní ceny. Správce („Treuhänder) vázaného účtu (nejčastěji notář) je povinně pojištěn proti škodám, které by mohl svoji činností prodávajícímu či kupujícímu způsobit.

Obvyklý splátkový kalendář:

  • 30% při zahájení výstavby
  • 40% při dokončení hrubé stavby
  • 15% po instalaci oken a provedení hrubých instalací
  • 15% při předání nemovitosti.

Většinou se dá o splátkovém kalendáři s developerem jednat. Osobně doporučuji: 30 : 20 : 35 : 15

Hypotéka

Pokud kupující pořizuje nemovitost s využitím hypotečního úvěru, je nutné počítat s následujícími náklady:

  • 1,2% poplatek za zápis hypotečního zástavního práva do katastru nemovitostí
  • 0,8% daň za hypoteční úvěr (Kreditsteuer)
  • 2,0% poplatek za zpracování hypotečního úvěru (u bankovního ústavu)
  • zápis zástavního práva první v pořadí (0,6%)

Hypoteční úvěry u cizinců, kteří v Rakousku nemají trvalý pracovní příjem, jsou obvykle poskytovány pouze na polovinu kupní ceny nemovitosti.

Daně a poplatky spjaté s koupí nemovitosti:

  • Daň z převodu nemovitosti: 3,5 % (z kupní ceny nemovitosti)
  • zápis do katastru nemovitostí: 1,1 %
  • notářské poplatky: 2 % (+DPH)
  • provize RK: 3 % (+DPH)
  • dodatečné náklady: cca 350 EUR

Daň z nemovitosti (Grundsteuer) činí cca € 100 – € 200 ročně.

Daně z příjmů při pronájmu nemovitosti

Výnosy z pronájmu musíte zdanit v Rakousku jako daň z příjmů (Einkommenssteuer). Daň z příjmů se určí v závislosti na výši čistého výnosů z nájemného.

0% daň z ročních výnosů nájemného do 2.000 €
23% daň z příjmů od 2.000 do 17.000 €
33.5% daň z příjmů od 17.000 – do 43.000 €
50% daň z příjmů nad 43.000 €

Zaplacenou daň je možné zohlednit při daňovém přiznání v České republice. Od příjmů z pronájmu je možné odečíst veškeré náklady za provoz, správu, údržbu a financování nemovitosti. Mimo to nezdaňuje prvních € 2.000 příjmů.

Za účelně vynaložené náklady se považují::

  1. správa nemovitosti
  2. odpis nemovitosti 1,5% ročně
  3. odpis inventáře 10% ročně
  4. cestovní náklady za účelem kontroly nemovitosti
  5. náklady za hypoteční úvěr a úroky.

Budete-li potřebovat naši radu či pomoc, kontaktujte nás laskavě.