Jak správně koupit nemovitost v Itálii

Kde koupit nemovitost

Itálie má pro nákup nemovitosti řadu zajímavých lokalit. Zájemci o koupi horské chaty, chalupy, hotelu budou směřovat do Alp či Dolomit. Za „Královnu Dolomit“ je považován ledovec „Marmolada“, který díky výšce (3342 m) umožňuje nejen zimní, ale i letní lyžování.

Zajímáte-li se koupi nemovitost u moře, zamíříte určitě na jih. Perlou Itálie je Toskánsko, které spolu s Francouzskou riviérou a Andalusií patří mezi tři nejprestižnější rekreační lokality v Evropě.

Zajímavou kombinací zima / léto (celoroční užívání nemovitosti) nabízí Italská riviéra, odkud je od moře cca 90 minut do nejbližšího lyžařského střediska.

Mezi velice atraktivní lokality patří i okolí velkých jezer jako Lago di Garda a ostrovy Capri a Sardinie.

 

Kde vyhledávat nemovitosti:

• http://cercacasa.it, http://www.casa.it, http://www.realpointitaly.com,
• http://www.casait.it, http://property-italy.immobiliare.it,
• http://www.italymagazine.com/property-for-sale-in-italy
• http://www.toscanahouses.com

Orientační ceny nemovitostí /v Eurech/

rodinný dům před rekonstrukcí	od  80 000
garsoniéra, jednopokojový byt	od  50 000
původní /rurální/ rodinný dům	od  65 000
horská chata, chalupa	od 150 000
byt 3 + 1 v Toskánsku, u jezer	od 300 000
byt 3 + 1 v Benátkách	od 400 000

Nejdražším městem v Itálii jsou Benátky, kde se v prvotřídní lokalitě pohybují ceny residenčních nemovitostí v řádu 4 500 Eur/ m² a v průměrné lokalitě okolo 2 500 Eur/m². Za nimi následují Milán 3 500 Eur/m², resp. 2 300 Eur/m², Řím 3 200, resp. 1600/m², Neapol a Florencie. Extrémně drahé je Toskánsko, kdy dům u moře těžko pořídíte pod 500 000 Euro. V případě komerčních nemovitostí jsou na prvním místě opět Benátky s 3000 Eur/m² kancelářské plochy, za nimiž následují Milán, Neapol, Řím a Boloňa.

Codice Fiscale

Abyste mohli koupit nemovitost, otevřít účet, zažádat o hypotéku či následně platit daně, musíte v Itálii získat své osobní „Fiskální číslo“ (Codice Fiskale).

Zažádáte o něj na místním daňovém úřadě, a to buď sám, nebo prostřednictvím (nejčastěji) svého notáře. Následně si otevřete u vybrané místní banky účet a kupní cenu uhraďte výhradně jeho prostřednictvím.

Financování nemovitosti – hypotéka v Itálii
Chcete-li se v Itálii usadit natrvalo, italské banky poskytují úvěr až do 70% ceny nemovitosti. Budete-li v Itálii kupovat “druhý” dům, určený k rekreaci, banky Vám poskytnou úvěr od 50 – 60% ceny nemovitosti. Obecně platí, že výše úvěru je odvozena od Vašeho /rodinného příjmu/. Italské banky Vám nepůjčí vyšší úvěr, než takový, na nějž stačí splátka ve výši cca 35% Vašeho čistého příjmu. Vřele doporučujeme koordinovat pořízení hypotéky s Vaším notářem.

Postup při koupi nemovitosti
Klíčem k úspěchu transakce je italský státní notář (Notaio), který je odpovědný za to, aby celý proces koupě nemovitosti proběhl v souladu s italským právem a Vy, jako kupující, jste se skutečně stal vlastníkem kupované nemovitosti. Dále je odpovědný vůči italským úřadům, aby zabezpečil zaplacení všech daní spjatých s koupí a pozdějším užíváním nemovitosti. Není-li domluveno jinak, služby notáře hradí kupující, takže vřele doporučuji si ho vybrat sám. Vzhledem k tomu, že mezi jeho zákonné povinnosti patří vypočítat i výši daní, spjatých s koupí nemovitostí, zeptejte se na ně už při první návštěvě, abyste si zpřesnili rozpočet na koupi nemovitosti.
Pakliže byste se s nimi chtěli seznámit doma, doporučuji navštívit stránku: http://www1.agenziaentrate.gov.it/english/italian_taxation/real_estate_taxes.htm

Italský právní systém předpokládá, že při koupi nemovitosti obě strany přistupují k obchodní transakci s dobrými úmysly. Je zvykem, že prodávající Vás seznámí s nemovitostí, předá Vám kopii všech dokladů a sdělí Vám všechny informace, které potřebujete k rozhodnutí, zda danou nemovitost koupit.  Samozřejmě, že je ve Vašem zájmu zjistit o kupované nemovitosti co nejvíce podrobností. Po té co s prodávajícím domluvíte všechny podmínky koupě, podepisujete předběžnou, tzv. rezervační smlouvu (“Contratto preliminare“). Smlouva je právně závazná a k jejímu uzavření potřebujete pouze pas a kupujete-li nemovitost jako manželé i oddací list. Kupujete-li nemovitost jako společnost, pak výpis z obchodního rejstříku a potvrzení, že můžete za společnost podepsat smlouvu. Všechny dokumenty musí být přeloženy do italštiny a ověřeny na italském konzulátu.  Smlouva identifikuje obě strany obchodu – prodávajícího a kupujícího, předmět koupě, cenu nemovitosti, způsob jejího uhrazení  a  jaké daně a poplatky související s převodem nemovitosti zaplatí ta která smluvní strana. Dále termín, do kdy bude uzavřena kupní smlouva a nemovitost přejde do Vašeho vlastnictví. Doporučujeme minimálně 3 měsíční planost rezervační smlouvy, neboť  italská byrokracie nepracuje nijak kosmickou rychlostí. V Itálii se při podpisu předběžné smlouvy skládá kauce ve výši 30% z domluvené kupní ceny.

Užitečné rady: 

• pozor, velice důležité je, jak je kontrakt o depozitu nazván. Jedná-li se o “penitenziale”, pak rozhodnete-li se od kontraktu odstoupit, ztrácíte pouze tuto částku. Odstoupí-li kupující, musí Vám zaplatit dvojnásobek Vámi složené kauce. Je-li kontrakt nazván “confirmatoria”, nejenže ztratíte kauci, ale prodávající se může obrátit na soud a koupi si soudním rozhodnutím vynutit!
• v předběžné smlouvě si nezapomeňte vymínit podmínky, za nichž můžete odstoupit od smlouvy, aniž za to budete penalizování ztrátou kauce (zjistíte-li např., že prodávající Vám poskytl nepravdivé informace nebo jste našli skrytou vadu);
• depozit/kauci složte výhradně u notáře. Bankovní úschova, což je druhá možnost, bývá obvykle dražší, než notářská.
• Nerozumíte-li dobře textu smlouvy, nezoufejte. Vezměte si její znění do Čech, nechte si ji doma přeložit a nebojte se zeptat na to, čemu nerozumíte. Konečný text smlouvy můžete podepsat před italským konzulem v České republice, což má stejnou platnost, jako před notářem. Podepsaný text smlouvy pak zašlete svému notáři do Itálie.

List vlastnictví – kupní smlouva (Compremesso)
Kupní smlouva vychází z předběžné a při jejím podpisu dochází již jen k drobným doladěním jejího znění a k finální kontrole podkladů. Vypracovává jí notář, který zároveň ručí za její naplnění. Každá ze smluvních stran obdrží po jedné kopii a další kopie se vkládají do katastru nemovitostí (http://www.catasto.it) a na místní finanční úřad, jako podklad k výměře daní. I v tomto případě doporučujeme nechat si ji přeložit nejprve do češtiny a pak podepsat obě jazykové verze.

Budete-li potřebovat radu, kontaktujte nás laskavě.