Ubytování v Německu

gegeVětšina bytového fondu v Německu pochází z výstavby v 50. letech, kdy probíhala obnova poválečného Německa. Starší bytová zástavba (Altbau) byla postavena většinou ještě před rokem 1914, protože mezi dvěma světovými válkami byla bytová výstavba – díky hluboké hospodářské krizi – velice omezená.

Co byste měli vědět při koupi a pronájmu bytu

Prodejní cena bytu i výše nájemného se v Německu v první řadě odvíjí od velikosti bytu / domu měřeného v metrech čtverečních. Ve střešních jednotkách, které mají vysoký strop, se velikost podlahové plochy snižuje o 50 procent, takže skutečná velikost bytu může větší, než inzerát uvádí.

Druhým cenotvorným faktorem je počet místností, který zahrnuje jen počet ložnic, obývacích pokojů a jídelen. Kuchyně, koupelny a toalety se do počtu místností nezahrnují. Poloviční místnost označuje plochu, která nemůže být oddělena dveřmi (není samostatná), nebo místnost, která je příliš malá na to, aby byla plnohodnotně započitatelná.

Třetím cenotvorným faktorem je míra, v níž je byt zařízen. Může jít o buď úplně, částečně, nebo plně zařízený. Nezařízený byt je v Německu nejběžnější a znamená to, že je opravdu „nezařízený“. Stěhování do německého bytu může být docela šok, protože si budete muset koupit a instalovat vše – počínaje kuchyňskou linkou, myčkou, pračkou, až po svítidla. Vzhledem k tomu, že vybavení bytu není zrovna levné, měli byste s touto položkou ve svém rozpočtu počítat. Zařízené kuchyně jsou obvykle v inzerátech uvedeny zvlášť.

Německé nájemní předpisy poskytují nájemníkům široké spektrum ochrany, což ztěžuje pronajímatelům možnost zbavit se nájemníků, kteří buď způsobují potíže, nebo neplatí nájem. Většina majitelů je proto při výběru budoucích nájemníků velice opatrná! gege2

Nájemní byty se v jednotlivých městech značně liší v ceně i dostupnosti. Ve velkých městech, jako Hamburk, Mnichov, Stuttgart a Kolín nad Rýnem jsou nájmy drahé a bytů relativně nedostatek, zatímco v menších městech – zejména v bývalé NDR – jsou nájmy relativně nízké a bytů přebytek. Jen pro ilustraci: výše nájemného v Drážďanech je u srovnatelného bytu v Mnichově, zhruba poloviční. Průměrnou výši nájemného najdete v každém městě v podobě „tabulky“ zvané Mietspiegel. Je možné si v ní ověřit, zda nájemné, které vám pronajimatel nabízí je v místě obvyklé či předražené, protože tabulka ukazuje místní průměrnou výši nájemného vyjádřeného v ceně za 1 m2 a měsíc. „Mietspiegel“ lze nalézt na místních radnicích, nebo u Mieterverein (sdruženími nájemníků). Výši nájemného pro letošní rok najdete (ZDE).

 

Vyhledání bytu

Doporučujeme nejprve začít hledat v inzerátech denního tisku (inzerci nemovitostí najdete v prakticky všech novinách většinou ve středu a rozšířenou ve víkendovém vydání). Začněte hledat v „Kleinanzeigen (oddíl inzerce), po té v rubrice „Immobilienteil“ (oddíl nemovitosti), kde najdete jak „Vermietungen“ (byty k pronájmu), tak i Wohnangebote (byty ke koupi). Další možností je nahlédnout se do specializovaných reklamních novin a časopisů, jako je Mark (ZDE), Marktplatz (ZDE) a Annonce ZDE.

Pochopení novinového inzerátu se laikovi může jevit jako úkol vhodný pro profesionálního kryptografa. Text: „4 ZKB, ZH, teilmöbl., 650 + NK, 2MM Kaut., Chiffre 100“ v „překladu“ znamená: „čtyřpokojový byt s kuchyní a koupelnou, ústřední topení, částečně zařízený, měsíční nájem 650 EUR plus poplatky za služby, požadovaná kauce 2 měsíční nájmy, nabízí Inzerát pod číslem 100.“ Obsahuje-li inzerát telefonní číslo, měli byste zavolat co nejdříve a domluvit si s pronajimatelem schůzku. Pokud je inzerát veden jen pod pořadovým číslem, musíte pronajimateli odpovědět prostřednictvím redakce. Výrazy Immobilien nebo RDM (Ring Deutscher RK) znamená, že inzerát podala realitní agentura, která si za uzavření nájemní smlouvy bude účtovat provizi.

Význam zkratek v inzerátech
3 Zi.-Whg
 = třípokojový byt
3 ZKDB = třípokojový byt s kuchyní, halou a koupelnou
Abstand = jste povinni odkoupit některé zařízení a vybavení bytu
DG (Dachgeschoss) = střešní byt
EBK (Einbauküche) = vestavěná kuchyň
EG (Erdgeschoss) = přízemí
HH (Hinterhaus) = back of the house (might have little light)
K (Kaution) = kauce
kalt = topení
NR (Nichtraucher) = nekuřácký byt
KM (Kaltmiete) = čisté (holé) nájemné
KN = kuchyňský kout
Nachmieter = nájemníci, kteří přebírají původní nájemné
NMM (Nettomonatsmiete) = čistý nájem (plus poplatky za topení, elektřinu, plyn, vodu a odvoz odpadků)
MVZ (Monatliche Vorauszahlung) = předem placené nájemné
Prov. (Provision) = provize
qm (Quadratmeter)= metry čtvereční (plocha bytu)
TG (Tiefgarage) = podzemní garáž
WG (Wohngemeinschaft) = sdílený byt s více nájemníky
Wfl. (Wohnfläche) = plocha bytu
WM (Warmmiete) = úplné nájemné, včetně poplatků za služby
Zi (Zimmer) = pokoj
ZH (Zentralheizung) = ústřední topení
zzgl. NK = plus další poplatky (topení, elektřina, atd.)

Nájemní smlouva – Mietvertrag

Smlouva obsahuje podrobný popis pronajímaného bytu, práva a povinnosti nájemce a pronajímatele. Běžná nájemní smlouva by měla obsahovat zejména následující údaje:

  • délku trvání smlouvy,
  • výši měsíčního nájemného,
  • výši poplatků (topení, voda, odvoz odpadků atd.),
  • výpovědní lhůtu (3 měsíce je normální),
  • výše kauce (a jejího úroku),
  • dohoda o vymalování při pohybu nebo odstěhovat (ozdobit jen jednou)
  • podmínky pro zvyšování nájemného
  • v případě zařízených pokojů, doporučujeme udělat soupis všech pronajímaných předmětů a je-li některý z nich poškozen, nechejte to zapsat do předávacího protokolu, ať nemusíte platit škody, které jste nezpůsobili,
  • pravidla správy domu (definující údržbu a opravy, které platí pronajímatel, a které vy, jsko nájemce).

Mieterschutz-Vereine – právní pomoc a poradenství

Pokud zcela nerozumíte nájemní smlouvě, nebo pokud máte pocit, že obsahují neobvyklé podmínky, nechte si raději odborně poradit. Výhodné pro vás může být vstoupit do místní Mieterschutz-Verein („Sdružení nájemníků“), které Vám zajistí pomoc a profesionální podporu. Dojde-li ke střetu mezi nájemcem a pronajímatelem, Mieterschutz-Verein může zastupovat zájmy nájemce. Můžete se obratit i na Deutscher Mieterbund – DMB („Národní asociace nájemců“): Deutscher Mieterbund, E-mail: info@mieterbund.de, Internet: www.mieterbund.de

Kauce

Většina majitelé žádá o zálohu (Kaution), která bude nájemníkovi vrácena, až se odstěhuje, včetně úroků. Kauce může podle předpisů dosáhnout maximálně výše tříměsíčního čistého (holého) nájemného (Kaltmiete) plus 16% DPH. Zvykem je, že majitelé vyžadují zálohu ve výši 1 nebo 2 měsíčního nájemného. Kauce by neměla být složena přímo na účet nájemce pronajímateli přímo, abyste pronajímateli zabránili ponechat si peníze, bez vašeho souhlasu. Vaše banka by vám měla poskytnout pomoc a radu.

Nájemné a komunální poplatky

Nájemné (Miete), je částka vyplacená pronajímateli každý měsíc. Skládá se z Kaltmiete (studený – u nás holý – nájem) a dodatečných nákladů, jako je odvozí odpadu, úklid domu, nákladů na vytápění a vodné, stočné. Náklady se souhrnně nazývají Warmmiete (teplé – celkové – nájemné). Soupis všech nákladů je podrobně uvedeny ve smlouvě.

Většina majitelů očekává, že nájem budete platit trvalým bankovním příkazem, což bývá obvykle uvedeno i ve smlouvě. Někteří majitelé domů požadují, abyste uzavřeli pojištění bytu a na úhradu případných škod na společných prostorách (pojištění bytu – Hausratsversicherung a odpovědnost za škodu ve společných prosterch – Haftpflichtversicherung).

Domovní pravidla (Hausordnung)

Nájemní smlouva bude rovněž obsahovat obecná pravidla, která platí pro vás jako nájemce. Ve většině bytových domů bývají často shrnuta v samostatném Hausordnung (domovní řád), který jste povinni dodržovat. V bytových domech často bývá Hausmeister (správce) a Hausverwaltung (manažer). Domovník je zodpovědní především za úklid domu, a drobné opravy a manažer zajištění větších oprav. Pokud nájemce chce mít domácího mazlíčka, musí to projednat s vlastníkem.

Výpovědní lhůta

Právní výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou činí tři měsíce. Obecně platí, že čím delší nájemní doba, tím delší výpovědní lhůta. Jakékoli jiné podmínky musí být stanovené v nájemní smlouvě nebo v jejím písemném dodatku. Samozřejmostí je, že budete dodržovat všechny podmínky uvedené v nájemní smlouvě, abyste majiteli nedali důvod na její vypovězení z důvodu porušení smlouvy.