Jak správně koupit nemovitost v USA

usaKoupě nemovitostí v USA je rychlý a bezpečný proces. Na rozdíl od evropských zemí nelze v USA zpracovat jednotný „návod“, protože proces koupě a prodeje nemovitostí si jednotlivé státy unie upravují  vlastním zákonodárstvím, a to včetně daní.  Návod najdete na stránkách Asociací realitních brokerů jednotlivých států USA /viz např. Kalifornie http://www.car.org, Florida  www.floridarealtors.org/. Velice užitečný návod, jak mají cizinci, správně kupovat nemovitosti v USA najdete na stránce: http://www.zillow.com/intl/en/foreign-buyers-guide. Velikou výhodou je, že kupní smlouvu nemusíte podepisovat u notáře. Rezervační i Kupní smlouvy jsou v podstatě předtištěné formuláře, které se jen vyplní a můžete jej klidně podepsat až doma, po návratu z USA a následně poslat zpět. Nezapomeňte, že provizi RK v USA platí prodávající. Dále vezměte v úvahu, že nemovitost budete moci využít max. 6 měsíců v roce, bez residenčního víza. Vlastnictví nemovitosti není důvodem, proč byste měli residenturu v USA dostat.

Roli českého notáře (neutrálního účastníka transakce), hraje v USA státem licencovaná „Title company“ která chrání práva obou stran (prodávajícího i kupujícího), zjišťuje, zda nemovitosti neváznou dluhy, pohledávky či věcná břemena a zajišťuje uzavření kupní smlouvy (tzv. closing). „Title company“ připraví i „Closing statement“, který obsahuje seznam daní a všech poplatků spjatých s koupí nemovitostí, které prodávající a kupující musí uhradit, včetně konečného vyúčtování transakce. Kupující hradí jednorázové poplatky související s transakcí ve výši cca 5 až 6% z ceny nemovitosti (roční daň z nemovitosti činí cca 2% z katastrální hodnoty nemovitosti). Při podpisu rezervační smlouvy kupující skládá obyčejně 10% z kupní ceny. Po podpisu kupní smlouvy „Title company“ pošle doklady o převodu nemovitosti na jméno kupujícího na Městský úřad, kde je převod vlastnictví zapsán. Kupující dostane originál dokumentu (při closingu dostává jen kopii), který je orazítkovaný od městského úřadu a je na něm vyznačeno přesně, ve které knize, na které straně je zápis vlastnictví k nemovitosti („Title Deed“) evidován. Vzor „Tile Deed“ najdete ZDE. Na závěr bych chtěl laskavého čtenáře upozornit, že Váš „Title Deed Record“ (List vlastnictví) je volně dostupný na internetu! Postup hledání najdete ZDE.

V dalším se soustředím na to, na co byste si měli dát při koupi nemovitosti pozor:

  1. prověřte letecké spojení z ČR do místa, v němž chcete nemovitost koupit. Jde o to, abyste např. na letišti nečekali pokaždé 4 – 6 hodin na další spoj. Pamatujte si,  že tuto cestu budete absolvovat i několikrát do roka! Informujte se u jednotlivých leteckých společností, jaké slevy a bonusy získáte, stanete-li se jejich pravidelnými pasažéry,
  2. největší zájem projevují čeští zákazníci o Kalifornii a Floridu. V obou případech máte možnost vybrat si nemovitost s výhledem na oceán, nebo ve vnitrozemí. Na pobřeží jsou nejčastější rodinné domy, vily a kondominia /většinou řadové rodinné domy, nebo nízkopodlažní „činžovní domy“/. Nemovitosti na pobřeží jsou dražší a lépe vybavené, ale platí se z nich i vyšší daně i poplatky. Při koupi nemovitosti v USA vždy doporučujeme konzultaci s místním daňovým poradcem. Koupě bytu v kondominiu má tu výhodu, že se o daně a poplatky „dělí“ všichni vlastníci a je proto mnohem dostupnější, než samostatná vila či domek. Na straně druhé je třeba se přesně seznámit s právy a povinnostmi člena kondominia, které máte a musíte plnit,
  3. naplánujte si v  místě, kde chcete koupit nemovitost pobyt minimálně na tři týdny. Jen tak se ubezpečíte, že Vámi vybraná lokalita je dobrou adresou a poznáte, jaká sociální skupina tam bydlí a koho budete mít za své potenciální sousedy. V Kalifornii i na Floridě žije např. silná hispánská komunita, Kolumbijci a další národnosti,
  4. Florida i Kalifornie jsou známé i tím, že se přes ně občas přežene tornádo či  hurikán. Začněme tím, co to je – hurikán. Rozepisuji se o něm proto, že tento jev u nás neznáme. Meteorologové jej definují jako povětrnostní systém s dobře definovaným cirkulačním pohybem, tedy něco jako hodně velký vír (100 km/hod., žádná míra). V celé ploše hurikánu vydatně prší; čím více ke středu, tím vydatněji. Uprostřed je však tzv. oko hurikánu, kde neprší vůbec a ani vítr tam nevíří. Oko může mít v průměru dobrých 50 km. Na snímcích ze satelitu je skrz oko vždycky docela dobře vidět dolů. Rychlost větru je nejvyšší těsně kolem oka a snižuje se směrem k okraji. Podle rychlosti v centru se rozdělují hurikány do kategorií. Je jich pět a jsou odstupňovány v hodnotách 120 – 150 – 175 – 210 – 250 (km/hod). Hurikány s rychlostí větru nad 250 jsou označovány jako katastrofické. Systémy s rychlostí pod 120 se jako hurikán neklasifikují; jsou to pouze tropické bouře. Když je hurikán nad oceánem, může tím vířivým pohybem do sebe nabrat dost vody. Když ji později na pevnině pustí, je z toho záplavová vlna až 6 metrů vysoká, která může zasáhnout pobřeží do hloubky 20 i více kilometrů. Hurikány neatakují Ameriku celý rok, ale mají svou sezónu, která začíná 1. června a končí posledního listopadu. Každý rok před sezónou jsou vydány informační brožurky, kde jsou nadcházejícím hurikánům přiřazena jména; 21 jmen od A až po Z (kromě Q, U, X, Y a Z). Ne všech 21 jmen však najde své hurikány. Do států dorazí naštěstí jen asi 9 tropických bouří, ze kterých 6 přejde v hurikány, z nichž 2 jsou hurikány kategorie 4 nebo 5; takové, co už dokážou urvat střechu a vyvrátit velký strom. Bouře i hurikány se bedlivě sledují ode dne jejich vzniku. Jejich pohyb a síla se monitorují hodinu za hodinou. Odborníci dokážou předpovídat jejich směr poměrně přesně, takže obyvatelstvo je varováno pokaždé včas. Hurikány a tropické bouře nevznikají na pevnině; vznikají nad oceánem, většinou někde u pobřeží západní Afriky. Odtamtud se pohybují na západ poměrně nízkou a konstantní rychlostí. Než dorazí do Ameriky, uplyne i několik týdnů. Ať mi nikdo netvrdí, že ho může hurikán zaskočit. Doběhnout ano, ale zaskočit?!
  5. před koupí vždy přemýšlejte o tom, jak byste asi žili, kdybyste si koupili nemovitost v hurikánové oblasti. Jak bych se rozhodoval já? Tak především bych si nekoupil dům na pobřeží a rozhodně ne takový, který terasou zasahuje do moře. Koupil bych si zděný domek nejméně 30 kilometrů ve vnitrozemí, a to se střechou, která by jen tak „neuletěla“. Neměl bych okna přes celou fasádu, aby mi do nich mohlo cokoli vletět. Měl bych okna s bytelnými okenicemi, které by byly osazeny natrvalo. Dům by musel mít normální základy a drenáž, která by záplavové vodě nedovolila základy podemlít. Samozřejmostí je garáž; přece si nebudu kupovat každý rok nové auto, neb mi na to předchozí spadla palma. Velké palmy bych ostatně kolem domu také nesázel. Myslíte, že je to přece normální, takhle uvažovat? Tak to je to normální asi jen pro Čechy, nikoli však pro Američany. Američan především šetří a postaví si proto dřevěný domek. I průměrný Američan se tak trochu cítí milionářem, a tak pokud to jen trochu jde, koupí si dům co nejblíže oceánu. Základy? Okenice? Drenáž? Šílíte? Kdo by myslel na hurikán, „když je dneska tak hezky“. Den před tím, než má nějaký hurikán zasáhnout pobřeží, začne davové šílenství. Obyvatelstvo v hordách zaplaví stavebniny a skupuje všechno, čím se dají zabednit velké prosklené plochy jejich domů. Ve stavebninách mají otevřeno 24 hodin denně a jsou v nich až tříhodinové fronty u pokladen. Tohle se opakuje hurikán co hurikán, rok co rok. Co ti lidé s tím nakoupeným materiálem dělají, je mi záhadou. Jen v televizních zprávách jsem viděl tolik prodaných překližkových desek a vlnitých plechů, že by se jimi mohla pobít každá budova v Miami dvakrát,
  6. to samé platí, nejste-li příznivci hluku a nočního života, který nutně provází pobřežní nemovitosti, je lépe zvážit koupi nemovitosti ve vnitrozemí a k oceánu jezdit autem. Ve vnitrozemí si místo bytu v kondominiu můžete koupit domek s pozemkem, navíc méně daňově zatížený,
  7. užitečným informačním zdrojem můžete být americký denní tisk jako realitní přílohu New York Times a Wall Street Journal, kde najdete podrobný návod jak nakupovat a najímat nemovitost, informace o hypotékách, kalkulátory, denně aktualizované ceny nemovitostí, seznam licencovaných stavebních společností a řadu dalších užitečných informací,
  8. při nákupu nemovitosti vždy využijte služeb licencovaného realitního brokera. V USA se sekáte se dvěma kategoriemi zprostředkovatelů: agentů /real estate agent/ a brokerů /real estate broker/. Agent je „nižší hodnost“ a musí pracovat pod dohledem brokera. Nejvyšší pozicí je, když broker je  členem „Board of Realtors®“ a pak se muže pyšnit titulem Realtor®. Rada Realtorů má velmi přísná obchodní i etická pravidla, takže neuděláte chybu, pokud si jako zprostředkovatele vyberete právě Realtora. Je to právě jen Realtor, který má právo přístupu ke všem nemovitostem v daném regionu a může spolupracovat se všemi brokery a agenty v daném regionu. Vodítkem při výběru Realtora může být rozsah jím nabízených služeb.  Jejich seznam najdete je na adrese Realtor.orgNa této stránce najdete i největší nabídku nemovitostí v USA, informace o procesu nákupu nemovitosti, hypotékách i pojištění nemovitostí,
  9. jeho povinností je najít Vám nemovitost odpovídající co nejlépe Vašim požadavkům, za co nejlepší a nejvýhodnější  cenu.   Pokud ji najde, předložíte kupujícímu písemně svoji nabídku. Pokud  souhlasí, můžete podepsat obdobu naší smlouvy o smlouvě budoucí a majiteli složit předem stanovenou zálohu (max. 1/3 kupní ceny). Dbejte na to, aby i druhá strana složila určitou zálohu, a to pokud možno ve stejné výši. Jde o to, že dobu mezi uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí a v naší terminologii kupní smlouvy,  využijete k inspekci domu (zjištění jeho skutečně stavebně-technického stavu), zajištění hypotéky a Váš právní zástupce ověří všechny potřebné dokumenty. Pokud licencovaný „Home inspektor“ zjistí závažné technické nebo stavební  vady, se kterými Vás prodávající předem neseznámil, nebo se ukážou právní nedostatky, které brání uzavření kupní smlouvy, máte právo jak odstoupit od smlouvy, tak i na vrácení zálohy. Nejste-li profesí stavbaři, radějí využijte služeb licencovaného „Home inspektora“, abyste nekupovali zajíce v pytli. Tato služba přijde na 300 – 400 USD a jsou to velmi účelně vynaložené peníze. Představte si teď, že jste si vyřídili hypotéku a zaplatili příslušné poplatky a prodávající Vám s úsměvem na rtech sdělí, že mezi tím dostal lepší nabídku a ze smlouvy nic nebude. Vám zbudou akorát oči pro pláč. Právě aby tato situace nenastala, měla by i prodávající strana složit obdobnou zálohu jako Vy, která by propadla ve Váš prospěch, kdyby prodávající od smlouvy odstoupil, bez závažných důvodů,
  10. kupní smlouva obsahuje, obdobně jako je tomu i u nás, identifikaci prodávané / kupované nemovitosti, kupujícího a prodávajícího, cenu a daně s tím spojené. Je nutné, stejně jako u nás, zaregistrovat v americké podobě našeho „Katastru nemovitostí“, Land Records https://www.uslandrecords.com,
  11. nejběžnějším způsobem financování nemovitosti je hypotéka. Americké banky půjčují cizincům 50 – 70% kupní ceny. Aktuální údaje o hypotékách najdete jak na zmíněné stránce  Realtor.comtak i denním tisku,
  12. cenové rozpětí nemovitostí, ať už na Floridě čí v Kalifornii se pohybuje, případě pobřežních nemovitostí od 120 000 do 12 000 000 USD. Do kategorie luxusní nemovitostí patří ty, od 500 000 USD výše, spíše však od 1 mil USD výše.   V případě komerčních nemovitostí se ceny pohybují do 130 000 USD výše. Jedná se tedy o velmi lukrativní obchod. Můžete očekávat  velmi tvrdé jednání s realitními brokery. Úspěšní budete, pokud se Vám podaří snížit ceny požadovanou brokerem o 10 až 20%. Provize činí 6% z ceny a hradí ji strana prodávajícího. Brokeři zastupující prodejce se proto snaží neslevit z ceny ani cent,
  13. ceny nemovitostí prodané v minulosti v sousedství Vámi kupované nemovitosti si můžete ověřit např. na stránce:http://www.homeinsight.com/home-value-report.asp
  14. samozřejmě nesmíte zapomenout koupenou nemovitost pojistit,
  15. z hlediska repatriace zisku nepanují žádná omezení, stejně jako se nemusíte bát, že nenajdete na svou nemovitost kupce,
  16. a na úplný závěr ještě jednu radu. Než pojedete do Států úplně poprvé, bez vlastní „credit history“, poproste Vaší banku v Čechách, ať se spojí se spolupracující americkou bankou a oznámí jim dopředu Váš příjezd. Je velice pravděpodobné, že americká banka Vám doporučí nějakou solidní, místní realitní kancelář, právní firmu i banku poskytující hypotéky a pojišťovnu. Je to pro Vás úplně jiná výchozí i vyjednávající pozice, když do místní RK a dalších finančních institucí přijdete s doporučením banky, než jenom tak, z ulice.

Užitečné odkazy

CONTRACT FOR DEED

THIS DAY this agreement is entered into by and between _________________________________________________________, hereinafter referred to as “SELLER”, whether one or more, and _________________________________________________________, hereinafter referred to as “PURCHASER”, whether one or more, on the terms and conditions and for the purposes hereinafter set forth:

1.

SALE OF PROPERTY

For and in consideration of TEN DOLLARS ($10.00) and other good and valuable considerations the receipt and sufficiency of which is hereby acknowledged, Seller does hereby agree to convey, sell, assign, transfer and set over unto Purchaser, the following property situated in __________ County, State of _______________, said property being described as follows: (Type description or attach description as exhibit “A”)

_______________________________________________________

_______________________________________________________

_______________________________________________________

 

Together with all rights of ownership associated with the property, including, but not limited to, all easements and rights benefiting the premises, whether or not such easements and rights are of record, and all tenements, hereditaments, improvements and appurtenances, including all lighting fixtures, plumbing fixtures, shades, venetian blinds, curtain rods, storm windows, storm doors, screens, awnings, if any, and ______________________________________________________ now on the premises.

SUBJECT TO all recorded easements, rights-of-way, conditions, encumbrances and limitations and to all applicable building and use restrictions, zoning laws and ordinances, if any, affecting the property.

2.

PURCHASE PRICE AND TERMS

The  purchase  price  of  the  property   shall   be  $ ________________.  The purchaser does hereby agree to pay  to  the  order   of   the   Seller   the   sum   of ___________________________ Dollars ($ __________) upon execution  of  this  agreement,  with  the  balance   of $_____________ being due and payable as follows:(Select one)

(__) (a)  Balance payable in _____________ ( _________) monthly installments of Dollars ($ ) each, with the first installment being due and payable on the ______ day of _____________, 20____ and a like payment on the first day of each month thereafter until the ____ day of ____________, 20___ , when the final payment shall be due. No interest.

(__) (b)  Balance payable, together with interest on the whole sum that shall be from time to time unpaid at the rate of ____ per cent, per annum, payable in the amount of $ ___________ dollars per month beginning on the ___ day of _________, 20___ and continuing on the same day of each month thereafter until fully paid.

(__) (c)  Balance payable, together with interest on the whole sum that shall be from time to time unpaid at the rate of ____ per cent, per annum, payable in the amount of __________ dollars per month beginning on the ___ day of ___________, 20___ , and continuing on the same day of each month thereafter until the ___ day of _____________, 20 __, when all remaining principal and interest shall be paid. (Balloon payment)

If interest is charged, interest shall be computed monthly and deducted from payment and the balance of payment shall be applied on principal.

 

3.

Time of the Essence

 

Time is of the essence in the performance of each and every term and provision in this agreement by Purchaser.

 

4.

Security

 

This contract shall stand as security of the payment of the obligations of Purchaser.

5.

Maintenance of Improvements

 

All improvements on the property, including, but not limited to, buildings, trees or other improvements now on the premises, or hereafter made or placed thereon, shall be a part of the security for the performance of this contract and shall not be removed therefrom.  Purchaser shall not commit, or suffer any other person to commit, any waste or damage to said premises or the appurtenances and shall keep the premises and all improvements in as good condition as they are now.

6.

Condition of Improvements

 Purchaser agrees that the Seller has not made, nor makes any representations or warranties as to the condition of the premises, the condition of the buildings, appurtenances and fixtures locate thereon, and/or the location of the boundaries.  Purchaser accepts the property in it’s “as-is” condition without warranty of any kind.


7.

Possession of Property

 

Purchaser shall take possession of the property and all improvements thereon upon execution of this contract and shall continue in the peaceful enjoyment of the property so long as all payments due under the terms of this contract are timely made.  Purchaser agrees to keep the property in a good state of repair and in the event of termination of this contract, Purchaser agrees to return the property to Seller in substantially the same condition as it now exists, ordinary wear and tear excepted.  Seller reserves the right to inspect the property at any time with or without notice to Purchaser.

8.

Taxes, Insurance and Assessments

 

Taxes and Assessments: During the term of this contract:(Select one)

(__) (a) Purchaser shall pay all taxes and assessments levied against the property.

(__) (b) Seller shall pay all taxes and assessments levied against the property. In the event that Seller pays the taxes and insurance, Purchaser shall reimburse Purchaser for same upon 30 days notice to purchaser

Content Insurance: Purchaser shall be solely responsible for obtaining insurance of the contents insuring contents owned by Purchaser.  Seller shall be solely responsible for obtaining insurance on all contents owned by Seller.

Liability and Hazard Insurance:  Liability insurance shall be maintained by Purchaser during the term of this contract naming Seller as an additional insured, in the amount of not less than $______________ .

Fire, Hazard and Windstorm insurance: Fire, hazard and windstorm insurance shall be maintained as follows: (Select)

(__) (a) Purchaser shall obtain fire, hazard and windstorm insurance in the amount not less than $ ___________, on a policy of insurance naming Seller as additional insured.

(__) (b) Seller shall obtain and pay for hazard, fire and windstorm insurance in an amount not less than $ ____________. In the event Seller elects this option, Purchaser shall repay the amount so paid by Seller within thirty (30) days of demand for same by Seller.

Should the Purchaser fail to pay any tax or assessment, or installment thereof, when due, or keep said buildings insured, Seller may pay the same and have the buildings insured, and the amounts thus expended shall be a lien on said premises and may be added to the balance then unpaid, or collected by Seller, in the discretion if Seller with interest until paid at the rate of the ___ per cent per annum.

In case of any damage as a result of which said insurance proceeds are available, the Purchaser may, within sixty (60) days of said loss or damage, give to the Seller written notice of Purchaser’s election to repair or rebuild the damaged parts of the premises, in which event said insurance proceeds shall be used for such purpose.  The balance of said proceeds, if any, which remain after completion of said repairing or rebuilding, or all of said insurance proceeds if the Purchaser elects not to repair or rebuild, shall be applied first toward the satisfaction of any existing defaults under the terms of this contract, and then as a prepayment upon the principal balance owing.  No such prepayment shall defer the time for payment of any remaining payments required by said contract.  Any surplus of said proceeds in excess of the balance owing hereon shall be paid to the Purchaser.

9.

Default

 

If the Purchaser shall fail to perform any of the covenants or conditions contained in this contract on or before the date on which the performance is required, the Seller shall give Purchaser notice of default or performance, stating the Purchaser is allowed fourteen (14) days from the date of the Notice to cure the default or performance.  In the event the default or failure of performance is not cured within the 14 day time period, then Seller shall have any of the following remedies, in the discretion of Seller:

(a)  give the Purchaser a written notice specifying the failure to cure the default and informing the Purchaser that if the default continues for a period of an additional fifteen (15) days after service of the notice of failure to cure, that without further notice, this contract shall stand cancelled and Seller may regain possession of the property as provided herein; or

(b)    give the Purchaser a written notice specifying the failure to cure the default and informing the Purchaser that if the default continues for a period of an additional fifteen (15) days after service of the notice of failure to cure, that without further notice, the entire principal balance and unpaid interest shall be immediately due and payable and Seller may take appropriate action against Purchaser for collection of same according to the laws of the State of  ___________________.

In the event of default in any of the terms and conditions or installments due and payable under the terms of this contract and Seller elects 9(a), Seller shall be entitled to immediate possession of the property.

In the event of default and termination of the contract by Seller, Purchaser shall forfeit any and all payments made under the terms of this contract including taxes and assessments as liquidated damages, Seller shall be entitled to recover such other damages as they may be due which are caused by the acts or negligence of Purchaser.

The parties expressly agree that in the event of default not cured by the Purchaser and termination of this agreement, and Purchaser fails to vacate the premises, Seller shall have the right to obtain possession by appropriate court action.

10.

Deed and Evidence of Title

 

Upon total payment of the purchase price and any and all late charges, and other amounts due Seller, Seller agrees to deliver to Purchaser a Warranty Deed to the subject property, as Sellers expense, free and clear of any liens or encumbrances other than taxes and assessments for the current year.

 

11.

Notices

 

All notices required hereunder shall be deemed to have been made when deposited in the U. S. Mail, postage prepaid, certified, return receipt requested, to the Purchaser or Seller at the addresses listed below.  All notices required hereunder may he sent to:

Seller:

______________________

______________________

______________________

 

 

 

Purchaser:

_____________________

_____________________

_____________________

 

 

 

and when mailed, postage prepaid, to said address, shall be binding and conclusively presumed to be served upon said parties respectively.

12.

Assignment or Sale

 

Purchaser shall not sell, assign, transfer or convey any interest in the subject property or this agreement, without first securing the written consent of the Seller.

13.

Prepayment

 

Purchaser to have the right to prepay, without penalty, the whole or any part of the balance remaining unpaid on this contract at any time before the due date.

14.

Attorney Fees

 

In the event of default, Purchaser shall pay to Seller, Seller’s reasonable and actual attorneys’ fees and expenses incurred by Seller in enforcement of any rights of Seller.  All attorney fees shall be payable prior to Purchaser’s being deemed to have corrected any such default.

15.

Late Payment Charges

 

If Purchaser shall fail to pay, within fifteen (15) days after due date, any installment due hereunder, Purchaser shall be required to pay an additional charge of five (5%) percent of the late installment. Such charge shall be paid to Seller at the time of payment of the past due installment.

16.

Conveyance or Mortgage by Seller

If the Seller’s interest is now or hereafter encumbered by mortgage, the Seller covenants that Seller will meet the payments of principal and interest thereon as they mature and produce evidence thereof to the Purchaser upon demand. In the event the Seller shall default upon any such mortgage or land contract, the Purchaser shall have the right to do the acts or make the payments necessary to cure such default and shall be reimbursed for so doing by receiving, automatically, credit to this contract to apply on the payments due or to become due hereon.

The Seller reserves the right to convey, his or her interest in the above described land and such conveyance hereof shall not be a cause for rescission but such conveyance shall be subject to the terms of this agreement.

The Seller may, during the lifetime of this contract, place a mortgage on the premises above described, which shall be a lien on the premises, superior to the rights of the Purchaser herein, or may continue and renew any existing mortgage thereon, provided that the aggregate amount due on all outstanding mortgages shall not at any time be greater than the unpaid balance of the contract.

17.

Entire Agreement

 

This Agreement embodies and constitutes the entire understanding between the parties with respect to the transactions contemplated herein. All prior or contemporaneous agreements, understandings, representations, oral or written, are merged into this Agreement.

18.

Amendment – Waivers

 

This Agreement shall not be modified, or amended except by an instrument in writing signed by all parties.

No delay or failure on the part of any party hereto in exercising any right, power or privilege under this Agreement or under any other documents furnished in connection with or pursuant to this Agreement shall impair any such right, power or privilege or be construed as a waiver of any default or any acquiescence therein. No single or partial exercise of any such right, power or privilege shall preclude the further exercise of such right, power or privilege, or the exercise of any other right, power or privilege. No waiver shall be valid against any party hereto unless made in writing and signed by the party against whom enforcement of such waiver is sought and then only to the extent expressly specified therein.

19.

Severability

If any one or more of the provisions contained in this Agreement shall be held illegal or unenforceable by a court, no other provisions shall be affected by this holding. The parties intend that in the event one or more provisions of this agreement are declared invalid or unenforceable, the remaining provisions shall remain enforceable and this agreement shall be interpreted by a Court in favor of survival of all remaining provisions.

 

20.

Headings

 

Section headings contained in this Agreement are inserted for convenience of reference only, shall not be deemed to be a part of this Agreement for any purpose, and shall not in any way define or affect the meaning, construction or scope of any of the provisions hereof.

21.

Pronouns

 

All pronouns and any variations thereof shall be deemed to refer to the masculine, feminine, neuter, singular, or plural, as the identity of the person or entity may require. As used in this agreement: (1) words of the masculine gender shall mean and include corresponding neuter words or words of the feminine gender, (2) words in the singular shall mean and include the plural and vice versa, and (3) the word “may” gives sole discretion without any obligation to take any action.

22.

Joint and Several Liability

 

All Purchasers, if more than one, covenants and agrees that their obligations and liability shall be joint and several.

23.

Purchaser’s Right to Reinstate After Acceleration

 

If Purchaser defaults and the loan is accelerated, then Purchaser shall have the right of reinstatement as allowed under the laws of the State of ______________, provided that Purchaser: (a) pays Lender all sums which then would be due under this agreement as if no acceleration had occurred; (b) cures any default of any other covenants or agreements;  and (c) pays all expenses incurred in enforcing this agreement, including, but not limited to, reasonable attorneys’ fees, and other fees incurred for the purpose of protecting Seller’s interest in the Property and rights under this agreement. Seller may require that Purchaser pay such reinstatement sums and expenses in one or more of the following forms, as selected by Seller: (a) cash, (b) money order, (c) certified check, bank check, treasurer’s check or cashier’s check, provided any such check is drawn upon an institution whose deposits are insured by a federal agency, instrumentality or entity or (d) Electronic Funds Transfer. Upon reinstatement by Purchaser, this Security Instrument and obligations secured hereby shall remain fully effective as if no acceleration had occurred.

24.

Heirs and Assigns

 

This contract shall be binding upon and to the benefit of the heirs, administrators, executors, and assigns of the parties hereto.  However, nothing herein shall authorize a transfer in violation of paragraph (12).

 

25.

Other Provisions

___________________________________________________

___________________________________________________

___________________________________________________

 

 

WITNESS THE SIGNATURES of the Parties this the ___ day of __________, 20__ .

SELLER:                                                       PURCHASER:

_____________________                _______________________

_____________________                _______________________

 

STATE OF  __________________________

COUNTY OF _________________________

The instrument was acknowledged before me on ___________________ (date), by _________________________________________(name(s)).

______________________________

Notary Public

Printed Name: ______________________

 

My Commission Expires:

______________________

 

STATE OF __________________________

COUNTY OF ________________________

The instrument was acknowledged before me on ____________________(date), by __________________________________________(name(s)).

Notary Public______________________________

Printed Name _________________

My Commission Expires: ____________________

 

Seller(s) Name and AddressBuyer(s) Name and Address
Name:Name:
Address:Address:
City:City:
State:             Zip:State:            Zip:
Phone:Phone:

 

State Specific Real Estate Forms

For State Specific Real Estate Forms you can download in Word format, go to: http://www.uslegalforms.com/realestate/

 

  • Obrazová příloha: základní údaje o nemovitosti, kde mj. zjistíte, jak vysoké daně budete muset za nemovitost ročně platit.usaa