Jak správně koupit nemovitost v Rusku

Restriktivní opatření vůči cizincům

rrrrr Cizinci nesmějí v Rusku kupovat nemovitosti zaprvé, blízko hranic a vojensky či v jinak citlivých oblastech země, za druhé, v některých oblastech Ruské federace může být omezena, nebo i úplně zakázaná koupě zemědělské půdy a za třetí, úplný zákaz platí pro koupi všech pozemků ve vlastnictví (státu) federace, republik, nebo měst a obcí. V těchto případech lze pozemky jen pronajmout. Pozor, nelze jej obejít založením ruské obchodní společnosti, protože platí zákon, že vlastní-li cizinec v obchodní společnosti majoritní podíl (tj. nad 51%), společnost nesmí zemědělskou půdu koupit, ale opět jen pronajmout. Kromě těchto omezení mohou cizinci kupovat všechny ostatní nemovitosti a mají stejná práva jako ruští občané a firmy.

Specifika ruského trhu
První, skutečně výlučnou ruskou specifikou jsou nájemní smlouvy, zejména pak skutečnost, že:

1/ nájemní smlouva přesahující dobou trvání jeden rok musí být obdobně jako kupní smlouva zaregistrovaná v místním „Katastru nemovitostí“,

2/ podpisem nájemní smlouvy získáváte automaticky předkupní právo k pronajímané nemovitosti.

Druhým ruským specifikem je zvláštní zákon upravující proceduru koupi stavebního pozemku, kupujete-li jej samostatně. Platí, že musí být zapsán ve speciálním registru pozemků. Není-li tam uveden, koupit jej nelze.

Třetím specifikem je, že kupujete-li nemovitost, v níž už někdo bydlel, musíte mít potvrzeno, že tam už nikdo z předchozích nájemníků nemá nahlášeno trvalé bydliště. Jinak máte smůlu a koupíte nemovitost i s nájemníkem!

Čtvrtým specifikem je, že cizinci musí mít pro koupi nemovitosti víza pro dlouhodobý pobyt (tj. delší, než 3 měsíce) a často i povolení k trvalému pobytu, zvlášť chtějí-li získat v Rusku hypotéku. Hypotéky pro cizince poskytují zatím jen následující banky: Uniastrum (ZDE), DeltaCredit (ZDE) a Raiffeisenbank (ZDE).

Údaje v Katastru (https://rosreestr.ru) obsahují:

  • registrační číslo parcely,
  • její adresu,
  • plochu,
  • kategorie a povolení pro použití v závislosti na účelu,
  • hranice pozemku,
  • jméno vlastníka,
  • existenci věcných břemen, váznou-li na ní,
  • hodnotu pozemku,
  • kvalitu půdy,
  • výčet staveb, které se na parcele nacházejí.

Ruský Katastr nemovitostí rozděluje pozemky na zemědělskou půdu, stavební pozemky ve městech a na venkově, průmyslové pozemky, pozemky užívané pro veřejné služby – jako jsou doprava, komunikace, parky a pozemky pro rekreační účely.

V ruském katastru nemovitostí si kupující může ověřit, zda pozemek nebo stavba má nějaké závady, které by mohly způsobit potíže nebo nemožnost koupi nemovitosti. Veškeré informace jsou k dispozici on-line na adrese: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline Kupující může také kontrolovat právní titul prodávajícího k nemovitosti.

Kupní proces probíhá v bance, kde skládáte peníze na koupi nemovitosti. Prodávajícímu budou uvolněny až po té, co bude nemovitost registrována na Vaše jméno.

Kde hledat nabídka nemovitostí

Mezi nejsledovanější ruské realitní portály patří:

Noviny a časopisy:

Vlastní procedura koupě nemovitosti
Kupní procedura v Rusku je velmi podobná té, jak ji znáte z domova. Vlastníkem nemovitosti se stáváte až po registraci kupní smlouvy v ruském Katastru nemovitostí.

V prvním kroku se uzavírá Smlouva o smlouvě budoucí kupní se stejnými parametry, jako u nás: definuje se vlastník, prodávající, popis kupované nemovitosti, cena a doba, do níž je třeba uzavřít kupní smlouvu. Při jejím podpisu se skládá kauce, jejíž velikost není stanovena žádným předpisem, takže je výsledkem domluvy obou smluvních stran.

Doba mezi podpisem Smlouvy budoucí a finální Kupní smlouvou se využívá k tomu, aby se na jedné straně ověřily doklady ke kupované nemovitosti a zda na ní neváznou dluhy, pohledávky či věcná břemena a na straně druhé, aby kupující měl čas na převod peněz do některé z ruských bank. V bance se skládá zbytek kupní ceny tak, aby měl prodávající jistotu, že kupující cenu nemovitosti je skutečně schopen uhradit. Banky si za tuto službu (úschovu peněz) účtují okolo 100 USD. Kupní smlouva by měla obsahovat adresu a popis nemovitosti, identifikační údaje kupujícího a prodávajícího, výši prodejní ceny a bankovní spojení obou stran.

Pokud jsou doklady k nemovitosti v pořádku a kupující převede do ruské banky peníze na koupi nemovitosti a podepisuje se – v druhém kroku – vlastní Kupní smlouva. Ve třetím kroku Váš notář či právník zajistí její registraci na místním Katastru nemovitostí a kopii dodá na Finanční úřad. Po jejím zaregistrování se stanete jejími vlastníky. Ruská byrokracie je pověstná, takže je třeba se obrnit trpělivostí. Počítejte s dobou koupě minimálně mezi třemi až šesti měsíci.

Pro registraci nemovitosti do Katastru musíte doložit:

  • žádost o vklad podepsaný oběma stranami,
  • pasy (v ruštině – ověřený překlad),
  • Plnou moc, zmocňujete-li někoho jiného,
  • kupní smlouvu,
  • doklad o zaplacení daní státu,
  • seznam osoby, které mají právo žít,
  • v případě, že prodávající je nezletilý, může kupní smlouvu podepsat jeho opatrovník za předpokladu, že k tomu dostal povolení od příslušných státních úřadů.

Daně a poplatky spjaté s koupí nemovitosti

Náklady spojení s koupí nemovitosti:Platí
Provize RK     2% – 5%kupující
Notářské poplatky      0,7% – 1,5%kupující
Registrační poplatky  0,01% – 1%kupující
DPH    18%prodávající
Daň z přidané hodnoty ve výši 18% je vybírána u budov, prodej pozemků je od DPH osvobozen.
Náklady kupujícího celkem: 3 – 8 %
Náklady prodávajícího: 18%

Daňová sleva
Jedním z největších stimulů pro koupi nemovitosti v Rusku je skutečnost, že kupujete-li zde nemovitost poprvé, můžete získat jednorázovou daňovou slevu ve výši až 2 milionů rublů. I tento proces je poměrně složitý, protože kupující musí předložit doklady, že mají řádně zdaněny veškeré své příjmy a uhrazeny veškeré majetkové daně.

Závěrem bych chtěl upozornit, že naše společnost spolupracuje s ruskou právničkou, která přednáší na Právnické fakultě Univerzity Karlovy.